Dúvidas Frequentes

O que é um leilão?

É uma modalidade de venda onde qualquer pessoa, física ou jurídica, com mais de 18 anos pode participar. Vence o leilão quem ofertar o maior lance, desde que seja acima do valor mínimo definido previamente.

Modalidades de leilão:

Somente On-line - Leilão realizado apenas pela internet.

Presencial e On-line (híbrido) - Leilão realizado em local físico previamente determinado, porém também com interação via internet, por meio de um auditório virtual. Todos os lances são validados em tempo real, tanto os presenciais quanto os on-line.

Somente Presencial - Leilão realizado em local físico previamente determinado, no qual lances pela internet não são aceitos.

Tipos de leilões:

Judicial - O bem será leiloado em razão de decisão judicial, com processo em andamento.

Extrajudicial - O bem que será leiloado em razão da falta de pagamento de dívida contraída junto a instituições bancárias (p.ex.: alienação fiduciária), construtoras, incorporadoras e afins.

Particular - O bem será leiloado por qualquer pessoa (física ou jurídica) que queira utilizar nossa plataforma e visibilidade para vender seu bem.

O que é um lote?

É o conjunto formado por um ou mais bens que serão alienados em determinado leilão.

O que é um lance?

É o valor ofertado pelo usuário para um lote que está sendo leiloado.

Você pode fazer um lance de três maneiras:

Manual - Valor do lance definido por você, levando em consideração o lance mínimo e o incremento mínimo.

Automático - Você cadastra um valor máximo para lances e o sistema os oferta de forma automática, sempre que seu lance anterior for superado, tendo como base o lance mínimo e o incremento mínimo.

Condicional - Lance inferior ao valor mínimo do lote, que pode ou não ser aceito pelo comitente.

Como fico sabendo de um leilão?

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É seguro arrematar um imóvel em Leilão?

Perfeitamente seguro! Principalmente nos leilões judiciais, onde quem está vendendo o bem é o Poder Judiciário, representado pelo Juiz de Direito. Daí, não é necessário exigir Certidões Negativas dos vendedores, lavrar escritura, etc. Contudo, há que se tomar algumas precauções antes de participar do leilão, pois presume-se que o arrematante tem conhecimento de eventuais dívidas e ônus que pesam sobre o imóvel e que tem que ser consideradas antes da arrematação.

Por que é possível comprar um imóvel pela metade do seu valor de mercado num leilão?

Porque nos leilões em geral são designadas duas datas para a venda do bem: uma pelo valor da avaliação, que é muito próximo do valor de mercado e outra, caso não haja comprador na primeira, por até 50 % (cinquenta por cento) do valor da avaliação. Isto ocorre pela necessidade de se vender o bem. Se não há interessados pelo valor de mercado aplica-se um desconto de até 50% para estimular a arrematação. Assim, é bem possível, e acontece com frequência, que alguém arremate um imóvel pela metade de seu valor de mercado, o que significa um lucro bruto de 100% sobre o capital investido

Se eu arrematar um imóvel em leilão, e esse imóvel tiver outras dívidas, eu vou ter que pagar

Depende do motivo pelo qual o imóvel foi a leilão. Os impostos se sub-rogam no preço da arrematação (art. 130 do CTN), o que significa que o arrematante fica exonerado de pagar impostos anteriores a arrematação, contudo essa sub-rogação deve estar expressa no Edital. Já débitos de condomínio, alienação fiduciária e outros ônus devem ser analisados caso a caso, por isso há a necessidade de se verificar esses ônus antes do leilão.

Pode-se visitar o imóvel antes do leilão?

Essa é uma questão que afasta investidores inexperientes. Noventa e nove por cento (99%) dos imóveis em leilão estão ocupados. Dificilmente os ocupantes autorizam a visitação. Pode-se requerer ao Juiz que determine a visitação, mas a demora dessa decisão seguramente ultrapassará a data do leilão. Assim, os investidores arrematam o imóvel vendo apenas o Laudo de Avaliação, que traz fotos internas do imóvel. Isso também justifica o preço menor praticado na 2ª praça.

Se o devedor entrar com algum recurso após a arrematação, terei que esperar até o julgamento ou poderei desistir da arrematação?

Se houver recurso, a Lei faculta ao arrematante desistir da arrematação e receber o dinheiro que depositou de volta corrigido. Por isso, não há prejuízo na arrematação judicial.

E a entrega do imóvel, é coisa difícil, complicada, demorada demais?

Essa é talvez a maior das preocupações de quem vai participar de um leilão de imóveis, mas na prática não se justifica. Nos leilões judiciais, quem está lhe vendendo o imóvel é o Poder Judiciário, representado pelo Juiz de Direito e é ele quem vai lhe entregar o bem. Assim, se a desocupação não for amigável ela será forçada, com o uso de força policial se preciso for. Não é necessário ajuizar uma ação de despejo.

Nos leilões extrajudiciais, de Bancos que retomaram imóveis financiados, a eventual desocupação é por conta do arrematante, que conta com a Lei específica que lhe garante a “imissão na posse”, ou seja, a desocupação do imóvel nos mesmos moldes dos leilões judiciais.

Quanto tempo demora entre a arrematação e a entrega do imóvel?

Nos leilões judiciais, todos os atos ocorrem dentro de um processo, que por sua natureza são demorados. Na média, o prazo entre a arrematação, o registro e a desocupação fica em torno de seis meses. Mais uma justificativa para o preço a menor.

Vou estar tirando o lar de uma família!?

Essa é outra questão que afasta possíveis investidores, que pensam que vão tirar o lar de uma família. Em primeiro lugar é preciso não confundir as coisas. O arrematante não faz parte do processo, não é por causa dele que o Réu/Executado está sendo expropriado. O leilão de um bem qualquer na justiça é uma situação extrema e ocorre quando esgotados todos os meios de uma solução amigável. É claro que o expropriado está sabendo que seu imóvel está indo a leilão, e geralmente, já está conformado com essa situação. Outro ponto de vista é que se não for você o comprador, será outro, simplesmente! Não nos cabe discutir os motivos que levaram o imóvel a leilão, o que interessa é que você pode fazer um bom negócio dentro da mais absoluta legalidade e moralidade!

De quanto capital preciso para participar de um leilão de imóveis?

Em São Paulo a partir de R$ 100 mil reais já se consegue fazer negócios em leilão, menos é possível também, mas a quantidade de ofertas é muito pequena. Com R$ 300 mil as oportunidades são bem maiores e em vários bairros é possível arrematar imóveis com esse valor.

Quais são as despesas que incidem sobre uma arrematação de imóveis?

Essa é uma questão importante porque, além do preço, o arrematante terá que pagar a comissão do leiloeiro de 5%, o imposto de transmissão ITBI de 3%, em algumas situações o IPTU e Condomínio em atraso. Deverá considerar, ainda, despesas com eventual desocupação forçada, eventual reforma, despesas com a manutenção até a venda e com a futura venda, etc.

Por isso deve-se colocar na ponta do lápis todos os custos e possíveis despesas antes de se oferecer um lance no leilão, para não correr o risco de trocar seis por meia dúzia

Necessito de um advogado?

Nos leilões judiciais é necessário um advogado para peticionar em juízo, assim, caso a pessoa arremate um bem qualquer, necessitará de um advogado para requerer ao juiz da causa a Carta de Arrematação e a desocupação ou qualquer outro ato judicial. Todavia, é sempre aconselhável ter a assessoria de um advogado antes de participar de um leilão, para verificar a legalidade de todos os atos no processo, pois podem surgir algumas situações que só um advogado experiente conseguirá identificar e, assim, evitar problemas. Mesmo nos leilões extrajudiciais, no caso de uma desocupação forçada, necessariamente terá que se socorrer de um advogado. Portanto, o ideal é contar com a assessoria profissional para que tudo ocorra de uma forma natural e tranquila, pois o valor investido é sempre alto e não vale a pena essa economia. Pense no advogado como um seguro para o seu investimento.

Não possuo capital para ,sozinho, arrematar um imóvel, posso compor uma sociedade ou um grupo para arrematar imóveis?

Claro que pode! Você pode comprar/Arrematar em sociedade ou em grupo, geralmente constitui-se uma empresa para isso ou forma-se uma sociedade em conta de participação ou sociedade de propósito específico – SPE. Um advogado saberá a melhor forma empresarial para esse objetivo.

É possível financiar a compra em leilão?

Nos leilões de bancos, por vezes é oferecido os bens com possibilidade de financiamento. Nos leilões judiciais a lei mudou recentemente e hoje, admite-se parcelamento em até 30 vezes, apenas com correção monetária. Já há vários casos de arrematações nesses moldes. A proposta de arrematação em prestações deve ser feita diretamente e por escrito ao Leiloeiro, nos termos do artigo 895 do Código de Processo Civil, que aguardará o término do leilão à vista; se não houver ofertas ele submeterá a proposta ao Juiz da causa, que por sua vez consultará o credor. Havendo concordância a arrematação é homologada.

Essas são algumas questões frequentes e percebe-se que não é tão difícil participar de um leilão de imóveis, com um pouco de capital, pesquisa e dedicação qualquer pessoa pode se tornar um arrematante experiente e lucrar muito com isso, como dito, sem muito trabalho.

Boa sorte!

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Pessoas físicas e jurídicas poderão se cadastrar em nosso site preenchendo os dados solicitados. Com o cadastro efetuado, você poderá fazer login, navegar no site, "favoritar" bens em leilão e receber nossa newsletter semanal com as novidades via e-mail. Após o preenchimento completo do cadastro, você deverá enviar alguns documentos para ter seu acesso completamente liberado. Somente com essa liberação você poderá participar de nossos leilões. Clique aqui e faça o seu cadastro.

IMPORTANTE:

Além de ter o cadastro aprovado é necessário se habilitar nos leilões que queira participar.

Siga o passo a passo abaixo para efetuar sua habilitação.

• 1º passo - Faça o seu cadastro e envie seus documentos;
• 2º passo - Já com o cadastro liberado, faça login no site;
• 3º passo - Escolha o leilão ou lote que gostaria de participar;
• 4º passo - Clique em "Habilite-se";
• 5º passo - Leia e aceite o edital com as regras específicas deste leilão;
• 6º passo - Dê um lance!

IMPORTANTE:

- Cada leilão possui uma habilitação diferente, posto que existem regras distintas que precisam ser aceitas por você. Tenha em mente que sempre será necessário se habilitar antes de participar de um leilão.

- Acompanhe suas habilitações fazendo o login, depois acesse "Meu Cadastro" e clique em "Habilitações".

Participação on-line - Assim que o leilão terminar, você receberá um e-mail da Pró-Jus Leilões com as orientações para pagamento.

Participação presencial - O procedimento acontece da seguinte forma:

• Tenha todos os documentos solicitados no edital, em mãos;
• Esteja com duas folhas de cheque; uma para o pagamento do bem arrematado e outra para a comissão.

IMPORTANTE:

• A equipe da Pró-Jus Leilões irá auxiliá-lo até a transferência do bem para seu nome, porém nós não podemos defender seus interesses diretamente, seja em leilão judicial ou extrajudicial.
• A Pró-Jus Leilões recomenda que o arrematante/comprador conte sempre com um advogado antes e após a arrematação do bem. Somente um advogado com inscrição na OAB pode representar o arrematante/comprador em processo judicial para solicitar os documentos necessários para o registro da transmissão de propriedade e para o recebimento da posse do bem arrematado.
• Os prazos de documentações variam de leilão para leilão.
• Em caso de imóveis ocupados, a desocupação é de responsabilidade do arrematante.
• Assuntos relacionados à documentação de imóveis no pós-venda serão tratados exclusivamente com o arrematante/comprador ou seu procurador.